Les chiffres sont là. Ils nous sont donnés chaque année par la Fondation Abbé Pierre et ils ne vont pas en s’améliorant.

• 685 000 personnes sont privées de domicile personnel, dont 133 000 sont sans-domicile ;

• 2 780 000 personnes vivent dans des conditions de logement très difficiles, dont privation de confort, surpeuplement, situation d’occupation précaire

3 870 000 sont non ou très mal logées.

Si il existe un parc social de logements de qualité important en France, il ne permet pas de loger tous ces ménages et son développement reste limité. Les ménages en difficulté de logements se retrouvent donc, quand ils sont logés, principalement dans le parc privé.

Le parc privé est occupé soit par des propriétaires, soit par des locataires et ces deux catégories peuvent être touchées par le mal logement.

Alors que le logement constitue la part la plus importante des dépenses des ménages pour ceux qui sont locataires qu’ils soient ou non logés dans de bonnes conditions et que le marché actuel ne permet pas de répondre de façon correct et convenable à l’ensemble des besoins, les politiques publiques ont fortement évolué ces dernières années.

De façon positive en instaurant le Droit au logement opposable qui détermine les responsables de la politique du logement et doit leur donner des impératifs de production et d’amélioration du parc. Ou encore par la prise de compétences non obligatoires de collectivités territoriales pour mener à bien des politiques de développement du logement social.

De façon négative, en démultipliant les compétences entre l’Etat et les collectivités, ce qui a pour effet de ne pas permettre de garantir les mêmes droits sur l’ensemble du territoire ; en limitant le budget de l’état sur l’aide à la pierre comme sur l’aide à la personne et plus globalement ; en réorientant la défiscalisation en dehors de préoccupation sociale ; en multipliant les lois et les textes règlementaires ce qui déséquilibre les dispositifs préexistants qui pouvaient permettre d’apporter quelques réponses positives.

Il existe 47 AIVS.

Le parc de logement géré est d’environ 12 000 logements dont 10 500 en mandat de gestion (l’AIVS ayant reçu mandat du bailleur de gérer le bien loué dans le cadre d’un bail de droit commun).

Les loyers sont en moyenne inférieur de 30 % par rapport aux prix du marché locatif local du parc privé. Ils restent cependant le plus souvent supérieurs aux loyers du parc social.

l’intérêt premier des AIVS est de fournir des logements adaptés à la situation des personnes et des ménages qui permettent de répondre à des situations pour lesquels il n’y a pas d’autres solutions.

De plus, les logements mis à disposition le sont, le plus souvent de façon diffuse, c’est-à-dire un par un et non groupée dans un immeuble entier ou un ensemble d’immeubles. L’AIVS garantit la mixité sociale.

Le succès de l’AIVS qui intervient dans le cadre d’un marché concurrentiel pour une finalité sociale repose sur :

• son montage partenarial qui sera d’autant plus efficace qu’il rassemblera le plus grand nombre d’acteurs du politique, du social, de l’habitat et du logement

• l’organisation de son activité qui exige des compétences en gestion, en gestion immobilière et en accompagnement des locataires

L’initiative est reconnue puisque même s’il existe des dispositifs équivalents aux AIVS développés par d’autres fédérations associatives, ce sigle est le plus souvent utilisé pour les dénommer.

Néanmoins, l’impact réel est très faible face aux besoins. Les AIVS ont un parc de 12000 logements ce qui est difficilement comparable au parc social (environ 4 millions de logements). De plus si leur développement se poursuit d’année en année (5 projet de création en cours) et si leur parc augmente de plus de 500 logements par an, on est loin de répondre aux besoins qui s’élèvent à la nécessité de produire 1 million de logements.

Pourtant, les AIVS permettent de répondre par un logement pérenne, de droit commun, à des situations de non ou de mal logement qui ne trouvent pas de réponse par ailleurs.

Une AIVS est d’abord un gestionnaire de bien classique et doit respecter les impératifs de la loi Hoguet qui cadre ce secteur d’activité.

La Fapil joue son rôle de fédération des AIVS à plusieurs niveau :

• elle facilite l’accès des Aivs aux obligations réglementaires par la mise en œuvre de conventions avec des organismes ad hoc dont :

• accord-cadre Fapil/ CEGC, organisme qui assure la garantie financière obligatoire pour un gestionnaire de biens privés

• accord-cadre Fapil/ Ex’Im, orga nisme certificateur de l’indice de précarité énergétique

• elle apporte des outils aux AIVS dont :

• accord-cadre Fapil/Macif (organisme de l’ESS) pour un ensemble d’assurances qui tient compte de la spécificité des situations d’occupation du parc

• accord-cadre Fapil/ICS pour le développement d’un logiciel spécifique à la gestion locative adaptée

• elle donne l’occasion aux AIVS de se rencontrer et d’échanger sur leurs expériences dans le cadre de différents types de rencontres

• elle intervient auprès des pouvoirs publics pour améliorer la situation et le développement des AIVS, notamment dans le cadre des débats législatifs et de l’élaboration des textes réglementaires.

C’est la Fapil qui développe les AIVS (marque déposée).

La Fapil regroupe 110 organismes qui interviennent pour l’accès de tous au droit au logement. Ces organismes interviennent dans 4 champs d’action :

• l’accueil de la demande de logement, l’orientation des personnes mais aussi l’analyse de l’évolution de la demande

• l’accompagnement des parcours des personnes et des ménages d’une situation de non ou de mal logement vers une situation de logement de droit commun

• la gestion locative adaptée de logements temporaires ou pérennes par la location/sous-location dans le parc public ou le parc privé ou par le mandat de gestion dans le cadre des AIVS

• la production de logements dans le cadre de la maîtrise d’ouvrage d’insertion.

Chaque AIVS est une structure autonome créée localement. Pour pouvoir devenir AIVS elle doit adhérer à la Fapil et respecter un cahier des charges qu’elle à signé.

Pas de modèle financier

Les AIVS sont des structures sans but lucratif, majoritairement des associations, mais aussi des UES ou des SCIC.

Elles sont créées par des initiatives privées ou d’associations préexistantes et cherchent dans la mesure du possible à réunir dans leur objet le plus grand nombre des acteurs locaux du logement et de la lutte contre l’exclusion.

Au niveau national, la Fapil a pour partenaires :

• DHUP ( Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages)

• DGCS (Direction générale de la cohésion sociale)

• Anah (Agence nationale de l’habitat)

• Anpeec (Agence nationale pour la participation des entreprises à l’effort de construction)

• Acse (Agence nationale pour la cohésion sociale et l’égalité des chances)

• Fondation Abbe Pierre

• Fondation de France

Le réseau associatif et notamment le collectif des associations unies pour l’hébergement et le logement.

La fédération des Pact, l’Unafo

France Active

la Macif

Au niveau locale, les partenaires peuvent être différents mais regroupent la plupart du temps :

• les collectivités locales

• les associations de l’hébergement et du logement

• les acteurs locaux du logement

Limiter les loyers et notamment lors du changement de locataire.

Réorienter la fiscalité vers le très social

développer le logement à vocation sociale dans le diffus

Faire connaître les pratiques.

Comme on est sur un marcher porteur, il faut pouvoir intéresser financièrement les bailleurs. La meilleure solution est de revenir à prioriser des exonérations fiscales en fonction de la finalité sociale de l’investissement.

Montrer aux bailleurs l’avantage qu’ils ont à travailler avec des structures qui développent le métier de gestion locative notamment en matière bonne occupation des logements, de paiement des loyers etc.

La Fapil (Fédération des associations et des acteurs pour la promotion et l’insertion par le logement) a créé les AIVS (Agences immobilières à vocation sociale dès 1992.

Il s’agit de structure sans but lucratif dont l’objet est la mobilisation de logements dans le parc privé qui sont mis à disposition de ménages en situation de non ou de mal logement dans le cadre d’un bail de droit commun et dans des conditions adaptées à la situation sociale, familiale, financière et économique des ménages.

L’AIVS développe le métier de la gestion locative adaptée qui permet de convaincre le bailleur, d’adapter les conditions de location à la situation du locataire, de faciliter la bonne occupation des lieux….

L’action de l’AIVS se différencie d’autres initiatives associatives qui développent la location/sous-location (l’association étant locataire de plein droit et l’occupant étant sous-locataire) dans la mesure où l’occupant est locataire de plein droit de son logement.

une AIVS bénéficie de deux types de resssources :

• la part que prend toute agence immobilière ou tout gestionnaire de bien sur les loyers pour assurer son fonctionnement classique

• l’intervention des pouvoirs publics pour financer l’intervention de service sociale spécifique qu’elle rend.

Peut aussi s’ajouter, pour certaines structures, la possibilité d’effectuer des transactions mais en excluant toute démarche spéculative.

Il n’y a pas de schéma type de financement. La répartition entre ressources propres et subvention est très variable et les financeurs et leur part d’intervention diffèrent . Néanmoins, ce sont plutôt les échelons départemental et local qui sont mobilisés.

Aujourd’hui, il manque environ 1 million de logements en France et ce sont les ménages les plus défavorisés qui en souffrent : 3, 5 millions de personnes sont non ou mal logés.