La spéculation immobilière et l’engorgement du parc de logements sociaux provoquent de graves difficultés d’accès au logement. Elles se traduisent également par une croissance forte de la part du logement dans le budget des ménages, débouchant sur des difficultés sérieuses pour certains d’entre eux. On assiste par ailleurs à la disparition quasi-totale de la mixité sociale dans certains quartiers et à la séparation de plus en plus complète des fonctions du bâti. C’est dans ce contexte que nous souhaitons promouvoir l’alternative coopérative aux côtés des solutions publiques et privées du logement.

• les élus : mise en application de démocratie participative, implication citoyenne

• les bailleurs sociaux : ils peuvent intégrer dans leurs programmes de construction de logements des projets coopératifs qui contribuent activement à la mixité sociale par le logement social diffus

• les banquiers : prêts sur de longues durées

• les conseils généraux, mais aussi les mutuelles et caisses de retraites, : projets inter-générationnels avec un réflexion et une prise en charge du vieillissement,

…

Il est indispensable que le gouvernement modifie la Loi de 1947 sur les coopératives en identifiant clairement les coopératives d’habitation, dont les coopérateurs soient les habitants, en les dotant d’un statut fiscal cohérent avec leur objet.

Sous la pression de groupes et d’associations, des parlementaires ont déjà déposé des propositions de loi ou d’amendement dans ce sens. Un groupe de travail inter-ministériel s’est même constitué en 2010 mais n’a été réuni qu’une seule fois.

Et depuis lors, malgré les interventions de divers parlementaires, il ne se passe plus rien.

De grandes collectivités ne veulent pas s’engager davantage tant que le statut n’est pas clarifié.

Cette reconnaissance est donc incontournable, alors même qu’avec ses incidences réglementaires, elle n’aurait pas d’incidences sur le budget de l’État.

• Plus de 10 millions de personnes sont touchées de près ou de loin par la crise du logement en France (chiffres extraits du dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le Mal Logement)

• En dix ans, le coût du logement a augmenté de 107%, alors que les revenus n’augmentaient que de 17% (source idem)

• L’accession à la “propriété individuelle” est risquée : 565 000 personnes dont 70 000 ménages sont en impayés de charges et de remboursement d’emprunt (source idem)

• Les coopératives d’habitation ne sont pas “La Solution”, mais elles constituent 8% du parc immobilier en Suisse (jusqu’à 20% dans certaines villes comme Zurich), 15% en Norvège (40% des logements à Oslo, 50.000 habitants au Québec

(sources : L’émergence d’une troisième voie du logement en France : l’habitat coopératif ? Mémoire de stage Master 2 : Géographie-Aménagement « Politiques et Aménagement des Collectivités Territoriales » présenté par Sarah TRUDELLE, Université Jean Moulin 2010)

• Les coopératives d’habitation ont produit des dizaines de milliers de logements en France où les habitants étaient des coopérateurs jusqu’en 1971

• Elles existent à l’étranger tout autour de chez nous

• elles représentent 8% du parc immobilier en Suisse, 15% en Norvège, mais aussi en Allemagne, en Suède, aux Pays Bas, en Belgique… Mais aussi au Canada, en Amérique Latine, etc.

cf. L’émergence d’une troisième voie du logement en France : l’habitat coopératif ? Mémoire de stage Master 2 : Géographie-Aménagement « Politiques et Aménagement des Collectivités Territoriales » présenté par Sarah TRUDELLE, Université Jean Moulin 2010)

cf. Les coopératives d’habitants : méthodes, pratiques et formes d’un autre habitat populaire, sous la direction de Yann Maury, éditions Bruylant, Bruxelles, Belgique

• Pourquoi pas en France???

Dès 2007, ont été organisées des rencontres nationales sur le thème de l’habitat coopératif et participatif. Les 5èmes rencontres nationales pour l’habitat participatif ont eu lieu en novembre 2010 à Strasbourg.

Le succès de ces rencontres est largement dû au partenariat qui préside à chacune de ces rencontres, et à l’implication croissante de certaines collectivités.

Mais dans le grand public, de plus en plus de personnes ont conscience que la spéculation immobilière et le mythe de la propriété individuelle nous conduisent à la catastrophe.

Au contraire des « gated communities » (résidences sécurisées), beaucoup n’ont pas renoncé aux valeurs de solidarité, de mutualisation et d’ouverture sur le quartier pour un habitat humain et responsable, ouvert à tous.

S’il est vrai que la majorité des français souhaitent devenir propriétaires, c’est surtout pour assurer la sécurité pour leurs enfants: or les ménages les plus pauvres sont de moins en moins propriétaires de leur logement. La coopérative d’habitation est une propriété collective accessible à un plus grand nombre, dans la mesure où elle a comme partenaires des bailleurs sociaux.

Un autre facteur de succès tient à l’intérêt croissant de collectivités locales soucieuses de trouver des dispositifs qui permettraient de bloquer la spéculation sur le logement et de donner plus de place aux habitants. Car la coopérative d’habitation, en refusant toute procédure discriminatoire à la participation et l’entrée dans les logements, peut mixer des logements libres et une part bien plus importante de logements sociaux que les quotas actuels et non limités aux seuls PLS…

Dans l’immédiat, la promotion des coopératives d’habitation et de l’habitat participatif a suscité un vif intérêt chez des élus locaux, notamment à l’initiative d’adhérents. Il y a de plus en plus de demandes de collectivités, notamment quand elles comprennent que ces types de projet ne sont pas que « résidentiels », et peuvent contribuer à développer, en partant des habitants et non en décrétant par le haut, une mixité sociale, générationnelle et fonctionnelle (projets d’activités économiques, sociales, culturelles, artistiques…)

Car HABITER un territoire, c’est beaucoup plus que consommer du logement!

Des recherches universitaires, notamment dans le cadre de projets « université citoyenne et solidaire », associent des laboratoires de recherche et des groupes-projets, pour étudier et évaluer les initiatives de coopératives d’habitation, pour comprendre d’une part les modalités de ces mobilisations citoyennes, et d’autre part les articulations économiques, juridiques et politiques avec l’environnement urbain et institutionnel : collectivités, aménageurs, architectes et autres opérateurs de l’urbain.

Car même avant qu’apparaissent de nouvelles coopératives d’habitation, de telles initiatives ont des impacts immédiats sur l’exercice de la citoyenneté, sur la redécouverte de la solidarité, de la dimension collective face à la solitude (vieillesse) et aux épreuves (partage de services, mutualisation…)

Il s’agit d’une initiative née de la rencontre de plusieurs personnes proches des idées liées au secteur de l’économie sociale et solidaire, du milieu associatif ou encore du mouvement de l’habitat groupé, celles-ci ont découvert l’habitat coopératif suite à différents voyages d’études à l’étranger. Suite à cette rencontre, une association, Habicoop www.habicoop.fr , a été fondée en novembre 2005.

Habicoop s’est ensuite rapproché d’autres initiatives semblables dans d’autres régions. Un premier partenariat s’est très vite formé dans un cadre expérimental entre Habicoop et un groupe-projet, le Village Vertical (VV).

Une réflexion s’est engagée concernant l’activité d’accompagnement des projets, car divers groupes-projet ont pris contact avec l’association pour être accompagnés et guidés dans leur démarche.

Mais au delà d’Habicoop qui n’a pas la prétention à agir au plan national, si ce n’est pour porter provisoirement la cause de l’habitat coopératif, du fait de son expérience, il faut que puissent émerger des structures et des ressources comparables dans les différentes régions pour répondre aux besoins d’accompagnement des groupes localement.

Habicoop est une association 1901 qui a recruté deux salariés pour mener son action de promotion du modèle de l’habitat coopératif, et d’accompagnement technique des groupes.

Mais Habicoop s’associe à d’autres organisations lors des différentes manifestations, notamment les rencontres nationales pour l’habitat participatif, comme Eco-quartiers de Strasbourg pour les rencontres 2010, Echos Habitants et le GRT Ouest en 2009 à Nantes, Hnord à Bordeaux en 2008, L’Atelier Blanc à Toulouse en 2007…

Pour la promotion de ce modèle, Habicoop est reconnu sur le plan national et a reçu mission de fédérer les différents mouvements œuvrant pour la reconnaissance de l’habitat coopératif.

Il faut poursuivre et amplifier le partenariat en constituant un réseau national pour cette reconnaissance législative.

Il faut travailler à la professionnalisation de l’accompagnement des groupes projets qui visent à un montage participatif et coopératif.

Habicoop veut enfin approfondir les partenariats avec des GRT au Québec (Groupes de Ressources Techniques dont le rôle est d’accompagner les porteurs de projets de coopératives d’habitation au Canada) et avec la CODHA en Suisse.

La plus grande difficulté est actuellement l’accès au foncier dans les centres urbains:

• il faut parvenir à dissocier la propriété du sol et celle de l’habitation: baux emphytéotiques mais aussi d’autre formules à trouver (voir les Community Land Trust…)…

• partenariat nécessaire avec bailleurs sociaux pour permettre l’intégration des ménages modestes

• constituer des organismes financiers mutualisant les ressources pour faire face à la gestion des entrées/sorties de coopérateurs

par exemple une faîtière nationale, et des foncières locales ou régionales

• envisager des SCIC permettant d’associer des collectivités, des financiers, des bailleurs, des accompagnateurs … et les habitants !

Il existe aujourd’hui en France plusieurs dizaines (probablement une centaine) de projets de coopératives d’habitation, répartis sur l’ensemble du territoire national. Une partie d’entre eux adhèrent à l’association Habicoop qui leur apporte conseils juridiques et financiers ainsi que visibilité auprès des pouvoirs publics. Cette association est composée de plusieurs centaines d’adhérents, dont près de 40 personnes morales sous forme de “groupes-projet” souhaitant construire des coopératives d’habitation.

Le principe des coopératives d’habitation est également soutenu par l’association Eco Habitat Groupé, autrefois Mouvement pour l’Habitat Groupé Autogéré, par le groupement de la coopération et par la fédération nationale des coopératives HLM.

Ces projets de coopératives d’habitation se reconnaissent largement dans le mouvement plus général de l’habitat participatif, dont les 5èmes rencontres nationales ont eu lieu à Strasbourg en 2010.

L’émergence d’un statut de coopérative d’habitation passe par une collaboration rapprochée avec les pouvoirs publics et les parlementaires : le Ministère en charge du logement, des députés et sénateurs de différentes obédiences, des collectivités locales (régions et communautés urbaines) se sont impliqués sur ce sujet, souvent à l’initiative de groupes-projet qui les sollicitaient.

C’est par la formule des « foyers-logements » que les jeunes peuvent trouver leur place dans l’habitat coopératif.

Au delà du logement et de l’hébergement, cela peut constituer pour eux une découverte des valeurs coopératives et un apprentissage pratique de la vie coopérative.

• La NEF et l’URSCOP Rhône Alpes, membres fondateurs;

• partenaires financeurs: Fondation de France, Fondation Abbé Pierre, Région Rhône-Alpes, Grand Lyon, Ville de Lyon,

• Villeurbanne, Vaulx en Velin, St Germain au Mont d’Or… communes de l’agglomération lyonnaise qui soutiennent des projets

• partenaires de travail sur le montage juridique et financier : cabinet d’avocats BIGNON LEBRAY, Terres de Liens, RELIER, association d’accès au droit pour les associations B.A.balex…

• sur le lobbying législatif: groupement national de la coopération (GNC),

• sur le plan international: AGRT (association des groupes de ressources techniques : structures d’accompagnement) - Québec

• CODHA (coopérative de l’habitat associatif : coopérative faîtière) – Suisse

• etc.

Pensons à notre avenir et à celui de nos enfants: faisons de l’habitat un droit d’usage:

“Tous propriétaires, oui mais collectivement!”

Répétons que la coopérative d’habitation n’est pas La Solution et qu’il existe un panel de types de projets, habitat groupé, cohabitat, habitat participatif, coopératif.

Il faut encourager cette diversité qui témoigne de l’inventivité et de l’investissement des citoyens et qui peut donner de nouveaux moyens aux collectivités.

Mais les projets doivent être sécurisés juridiquement, et la reconnaissance d’un statut clair et sans ambiguïté de coopérative d’habitation est une étape essentielle dans l’invention d’autres voies du logement que l’alternative location / propriété individuelle.

Il faut que les décideurs acceptent de considérer qu’il y a de nombreux citoyens qui privilégient des valeurs coopératives de solidarité, de démocratie et de mutualisation, plutôt que la spéculation

A travers les coopératives d’habitation, qui s’inscrivent pleinement dans le mouvement coopératif, c’est tout le mouvement de l’habitat participatif qui souhaite être reconnu dans l’économie sociale et solidaire

• cela ne coûte pas plus cher: au contraire la construction d’une coopérative réunissant des personnes relevant du logement social peut bénéficier de l’apport de l’argent privé d’autres coopérateurs, si cohabitation de PLS, PLAI, PLUS et de « loyers libres »

• prévenir les dégradations car les gens sont responsables de leur habitat et de sa gestion

• impact sur la dynamique des quartiers, des territoires, avec des coopérateurs soucieux de s’impliquer

• piste à creuser pour la prise en charge du vieillissement et du « maintien à domicile »

• dimension écologique importante des projets

• Montrer les exemples et les réussites à l’étranger (cf plus haut Démontrer en quoi (ou comment) le changement d’échelle est possible)

• rappeler les expériences passées en France, dont certaines perdurent

• faire réfléchir les gens polarisés sur la propriété individuelle et le patrimoine, à l’intérêt de la propriété collective et sur le sens de ce qu’ils veulent réellement transmettre à leurs enfants

• montrer les économies réalisées par la mise en commun d’équipements et de services, qui peuvent être de bien meilleure qualité que lorsqu’ils sont acquis individuellement

L’initiative consiste à faire émerger une nouvelle façon d’habiter, une troisième voie, entre la location et la propriété individuelle, sous la forme de la coopérative d’habitation. Il s’agit d’une propriété collective de logements dont les locataires sont en même temps coopérateurs, car propriétaires des parts sociales de la coopérative. Individuellement, chaque habitant est locataire, et tous les habitants sont collectivement propriétaires. Lorsque le coopérateur quitte le logement, il ne revend pas des murs mais des parts sociales, dont le prix de cession est encadré. La coopérative met par ailleurs à disposition de ses habitants des services et des équipements collectifs comme ateliers de bricolage, buanderies, salles communes, chambres d’amis, etc.

Le dispositif se veut donc

1- démocratique, en respectant le principe 1 personne = 1 voix,

2- solidaire, respectant l’intimité de chacun tout en permettant le développement d’une vie de groupe harmonieuse et la mutualisation de services et d’espaces,

3- non spéculatif puisque fondé sur la revente de parts sociales à prix encadré.

Il permet de sortir de l’alternative locataire / propriétaire individuel, en redonnant aux locataires un pouvoir sur leur habitat.

Cette forme d’habitat participatif s’inscrit pleinement dans la démarche de la coopération, au sens de la loi de 1947 portant statut de la coopération. Néanmoins, si les coopératives d’habitation puisent leurs origines dans les mouvements syndicalistes ouvriers du milieu du 19ème siècle et ont existé en France au cours du XXème siècle, elles ont été supprimées en 1971 par les lois Chalandon qui n’ont maintenu que les coopératives de construction et les coopératives de production HLM, produisant des logements en vue de l’accession sociale à la propriété individuelle.

Il s’agit aujourd’hui de modifier la réglementation publique pour rendre à nouveau possible la coopérative d’habitation, comme forme de propriété collective, non spéculative et participative.

La coopérative d’habitation met l’habitant au coeur ; elle se distingue donc des coopératives de production ou de gestion de logements. Dans l’idéal, elle est faite par l’habitant pour l’habitant, c’est donc “plus que du logement”, car “l’art d’habiter”, selon l’expression d’Ivan Illich, c’est être présent au monde et aux autres, et non pas seulement consommer du logement.

• nos fondateurs comme La Nef et l’URSCOP

• Bailleurs sociaux pour permettre l’intégration des ménages modestes (coopérative Rhône Saône Habitat à Lyon), la Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm,

• partenariat de compétences pour les questions juridiques et financières

etc.

• les associations comme Habicoop recherchent les subventions de fondations et de collectivités, tout en bénéficiant d’une mobilisation importante des adhérents et des administrateurs: investissement bénévole (bien supérieur à un Equivalent Temps Plein pour Habicoop)

• L’accompagnement des groupes pour un projet de coopérative d’habitation est pour l’instant une activité professionnelle qui doit être financée par les groupes. Mais Il faudrait que les collectivités puissent aider à ce financement, si les groupes parviennent à démontrer le caractère d’intérêt général de leurs projets.

Il serait souhaitable de parvenir à un système d’aide comme celui qui existe au Québec, où l’accompagnement des groupes est partiellement financé par les pouvoirs publics: les GRT proposent de l’assistance à maîtrise d’ouvrage, mais également un suivi de la coopérative et de ses habitants après l’achèvement des travaux, notamment concernant la gestion administrative et comptable

En dix ans, le coût du logement a augmenté de 107%, alors que les revenus n’augmentaient que de 17% . L’accession à la “propriété individuelle” devient illusoire, et, faute de place dans l’habitat social, des millions de personnes sont “assignées à résidence”, alors que les logements neufs se construisent au fil des mesures de défiscalisation…

Témoignage de Village Vertical de Villeurbanne, première coopérative à renaître en France

Créée à l’automne 2005, l’association Village Vertical rassemble une douzaine de ménages d’horizons divers, qui travaillent ensemble à l’avancée du projet : créer une coopérative d’habitants pilote. Les villageois verticaux souhaitent disposer chacun d’un logement dans un même immeuble, mutualiser certains espaces et moyens, et créer de véritables solidarités de voisinage, dans un projet à taille humaine alliant convivialité, responsabilité, économies, entraide, écologie et démocratie. Nous serons collectivement propriétaire de notre immeuble, et locataires de nos logements, dans le cadre d’une gestion démocratique interdisant toute spéculation et tout profit.

Nos premiers partenaires sont l’association HABICOOP et la coopérative HLM Rhône-Saône-Habitat . Avec eux, nous avons le soutien de la ville de Villeurbanne, du Grand Lyon, de la région Rhône-Alpes, de l’union européenne, de la Fondation de France, de la DIESES, de la NEF, de l’URSCOP.

Le Village Vertical est un projet à taille humaine, qui comprendra 14 logements : une dizaine de logements sociaux, et quatre logements très sociaux. Des espaces collectifs sont prévus : terrasses, buanderie, salle commune avec cuisine, jardin… La mutualisation d’espaces et de moyens nous permettra de vivre mieux à moindre coût. Notre projet représente donc une alternative à l’individualisme et à la consommation frénétique.

Nous voulons modérer autant que possible notre impact sur l’environnement, et faire baisser le coût de l’habitat. C’est pourquoi nous avons choisi de concevoir un immeuble écologique urbain, avec les architectes qui nous accompagneront : les cabinets Arbor&Sens et Détry-Lévy. Le Village Vertical constituera un laboratoire d’écologie urbaine… d’abord dans sa conception : isolation, chauffage, matériaux sains, panneaux solaires par exemple ; mais aussi dans nos modes de vie (gestion des déchets, limitation de la voiture en ville, achats groupés, échanges de services entre voisins).

Plusieurs villageois verticaux pourront aussi développer sur place une activité professionnelle et des chambres d’hôte pourront accueillir des personnes de passage. Toutes les décisions concernant la vie collective seront prises en commun, démocratiquement, au sein des assemblées et conseils de village, selon les principes coopératifs. Chacun des villageois est signataire de la charte du village vertical.

Quatre logements seront attribués à des jeunes aidés dans leur parcours résidentiel par l’association AILOJ.